Бесплатная горячая линия по всей России

Приобретение жилья: какие документы нужно проверить

Покупка квартиры может быть сопряжена со значительным риском. На мошенников можно нарваться, приобретая жилье как на первичном, так и на вторичном рынке. Чтобы подобного не произошло, необходимо тщательно проверять документы перед заключением договора купли-продажи. Ниже мы рассмотрим перечень документов, необходимых при покупке квартиры.

Зачем нужно проверять документы

Проверка бумаг перед подписанием договора купли-продажи важна как покупателю, так и продавцу. Первый рискует своими деньгами, и если сделку признают недействительной, то вернуть уплаченные средства в полном объеме, скорее всего, не получится. Если же в дело вмешаются опытные мошенники, то предсказать последствия будет и вовсе невозможно. Некоторые схемы направлены на то, чтобы оставить человека и без денег, и без жилья.

Например, молодожены решили купить однокомнатную квартиру. Поскольку на свадьбу была потрачена крупная сумма денег, то от услуг риелторов и юристов было решено отказаться. В итоге жилье было куплено у семейной пары средних лет. Предыдущие собственники покупали квартиру в ипотеку, и к моменту ее продажи успели рассчитаться с банком.

Сделка казалась прозрачной – владельцы предоставили и справку о погашении квартиры, и в выписке из ЕГРН все было идеально. Однако через пару лет после покупки новоявленные собственники были вызваны в суд. Оказалось, что бывшие собственники покупали квартиру с использованием маткапитала. Причем детям доли выделены не были. Естественно, о несовершеннолетних ни слова не было указано в договоре купли-продажи, а справку из пенсионного фонда касательно использования маткапитала никто не запрашивал. Теперь молодоженам приходится отстаивать свою правоту в суде.

Продавец также должен проверить документы в целях перестраховки. Например, если сделку признают недействительной, то ему придется вернуть деньги. И это может стать крайне неприятным событием, если к тому времени деньги уже будут потрачены.

Удостоверение личности собственника

В первую очередь следует запросить у владельца жилья документ, удостоверяющий его личность. Паспортные данные следует сравнить с информацией, указанной в документах на квартиру. Совпадать должны ФИО собственника, номер, серия и прочие сведения. Таким образом покупатель сможет убедиться в том, что продавец действительно является владельцем жилья.

Некоторые мошенники продают недвижимость, используя поддельные документы. Например, аферисты украли у женщины паспорт, переклеили фото и продали квартиру жертвы другому лицу. Покупатель, который заключил соглашение, передал деньги и получил свидетельство о регистрации, хотел въехать в новое жилье, но оказалось, что предыдущая собственница продолжает в ней жить.

Тогда мужчина подал в суд, требуя выселить женщину из его квартиры. Она же подала встречный иск, заявив о том, что квартиру не продавала. Как оказалось впоследствии, в 2014 году у нее украли паспорт с документами. И именно эти бумаги мошенники использовали при заключении договора купли-продажи.

Суд признал сделку ничтожной. Таким образом, не проверив документы продавца должным образом, покупатель потерял несколько миллионов рублей.

Чтобы избежать подобных ситуаций, перед покупкой недвижимости следует проверять паспорт продавца на подлинность. Для этого нужно обратить внимание на такие нюансы:

  1. Отсутствие кривых шрифтов, наклеек, исправлений.
  2. Серия паспорта должна совпадать с местом выдачи. Например, первые две цифры являются кодом города. Для Москвы это 45, для Питера – 40. Если же серия начинается с 40, а паспорт выдан в Воронеже, то документ поддельный. Для ознакомления со списком кодов можно воспользоваться порталом «Твой паспорт».
  3. Наличие оттисков, водяных знаков и т. д. Для этого можно сравнить паспорт продавца с удостоверением покупателя. Оформление должны быть идентичным.
  4. Состояние паспорта должно соответствовать дате выдачи. Например, полученный 10 лет назад, но новый с виду документ, с высокой долей вероятности окажется поддельным.

Кроме того, необходимо проверить, менялись и имя и фамилия владельца паспорта. Если какие-то из данных менялись, то следует запросить подтверждающее свидетельство в ЗАГСе.

Документы несовершеннолетних собственников

Если владелец жилья является несовершеннолетним, то подтвердить его личность может свидетельство о рождении. Данные, указанные в этом документе, также нужно сравнить с информацией из других бумаг.

Если несовершеннолетнему продавцу исполнилось 14 лет, то помимо свидетельства о рождении, у него должен быть паспорт. Документ может быть двух видов:

  1. Паспорт гражданина РФ. Этот документ используется при заключении большинства сделок с недвижимостью.
  2. Паспорт иностранного гражданина. Действующее законодательство РФ разрешает иностранцам покупать и продавать недвижимость на территории России без каких-либо ограничений. Помимо паспорта у иностранца нужно потребовать нотариально заверенный перевод удостоверения личности.

Правоустанавливающие документы

Эти бумаги показывают, кто и на каком основании владеет объектом недвижимости. Правоустанавливающие документы являются основанием возникновения права собственности на квартиру. Если их не проверить, покупатель не узнает, кто является настоящим владельцем квартиры.

Например, некоторые мошенники арендуют жилье, а затем пытаются его продать. Причем такие сделки проворачиваются максимально быстро, чтобы скрыться с деньгами до того момента как жертва успеет опомниться.

Данная схема была особо популярной в 90-е годы прошлого века. Естественно, собственник может оспорить подобную сделку, и тогда покупатель потеряет несколько миллионов рублей.

В каких случаях правоустанавливающие документы могут отсутствовать

Правоустанавливающих бумаг может не быть в следующих случаях:

  1. Документы потерялись. Выход из ситуации – восстановить их. Заниматься этим должен продавец жилья.
  2. Квартира не приватизирована. В этом случае жилец не является собственником. По закону он – наниматель муниципального жилья. И перед продажей объект необходимо приватизировать, иначе сделка будет признана ничтожной.

Вид правоустанавливающей документации напрямую зависит от способа получения жилья. Возможны следующие варианты:

  • если квартира была куплена, то права на объект подтверждаются договором купли-продажи;
  • правоустанавливающим документом на приватизированное жилье является договор передачи объекта в собственность;
  • права на подаренный объект подтверждаются договором дарения;
  • если жилье было унаследовано, то продавец должен предоставить свидетельство о праве на наследство;
  • договор мены подтверждает права на жилплощадь, полученную в результате обмена;
  • права на квартиру, купленную в новостройке, подтверждаются договором долевого участия в строительстве (помимо ДДУ нужно проверить акт приемки, если здание было введено в эксплуатацию).

Наиболее распространенным правоустанавливающим документом является договор купли-продажи. Помимо него у продавца следует попросить акт приема-передачи и расписку о получении средств. Эти бумаги подтверждают тот факт, что между прежним и нынешним собственником отсутствуют какие-либо разногласия и споры.

Договоры рент, мены, дарения и т. д. встречаются куда реже. На основании этих бумаг провести мошенническую схему в разы проще, а потому при заключении договора купли-продажи желательно присутствие профильного юриста.

Выписка из ЕГРН

После приобретения жилья, его нужно зарегистрировать в Росреестре. В результате данной процедуры, гражданин получает выписку из ЕГРН. Этот документ подтверждает собственность на квартиру и позволяет проверить наличие/отсутствие обременений. Сегодня он является заменой кадастрового паспорта и свидетельства о регистрации права собственности на жилье.

Иногда у продавцов остаются старые документы на квартиру. Например, кадастровые паспорта, свидетельство о регистрации права. Их также следует проверить, сравнив данные со «свежими» документами. Чем более тщательной будет проверка – тем меньше риск нарваться на мошенников.

Если же свидетельства или кадастрового паспорта нет – не страшно. Этих документов уже не оформляют. Вся информация из них содержится в выписке из ЕГРН. Даже если жилье было куплено в 2013 году, и собственник потерял свидетельство о регистрации, данные можно будет проверить по выписке из ЕГРН.

При покупке квартиры именно выписка является наиболее важным документом. Если ее не проверить, то покупатель может лишиться денег впоследствии.

Например, может оказаться, что у квартиры имеется собственник, который не давал согласия на сделку. Обратившись в суд, он оспорит ее. Тогда покупатель попросту потеряет деньги. И хуже всего, если этот собственник – несовершеннолетний.

То же самое касается тех квартир, которые находятся под обременением. Например, в залоге у банка, который не давал согласия на продажу квартиры.

Нередко мошенники продают чужое жилье. Впоследствии собственник оспаривает сделку, и покупатель остается и без квартиры, и без денег, ведь найти афериста не представляется возможным.

На рынке недвижимости успешно проворачиваются десятки схем. И чтобы снизить вероятность подвоха со стороны продавца, покупателю следует обратить внимание на выписку из ЕГРН.

Этот документ может предоставляться в нескольких форматах. Все зависит от того, какая именно информация требуется заявителю. Например, если сделка проводится без ипотеки, то в выписке отражаются сведения об основных характеристиках объекта. Заказать такой документ можно на сайте Росреестра. Если же жилье приобретается в ипотеку, то банк попросит расширенную форму, содержащую подробный план квартиры.

Информацию о сделках с объектами недвижимости стали вносить в ЕГРН с января 1998 года. Более ранние сведения можно получить в бюро технической инвентаризации или местной администрации.

Письменное согласие супруга

Если квартира была куплена в браке, то она автоматически становится совместной супружеской собственностью. Соответственно, и продаваться такой объект должен при наличии согласия обоих супругов. Причем статус брака на момент продажи неважен – граждане могут находиться в разводе.

Узнав, что продавец приобрел жилье в браке, необходимо требовать от него оформления нотариального согласия супруга на продажу объекта. В противном случае жена, чье мнение не было учтено при сделке, может подать иск в суд и признать соглашение недействительным.

Кроме того, нужно проверить согласие супруга на момент покупки квартиры. Приобретая жилье, гражданин тратит деньги из семейного бюджета, а соответственно, его супруга также должна одобрить подобную трату.

Проверить на 100%, был ли гражданин в браке на момент покупки квартиры невозможно. Чтобы перестраховаться, покупатель может попросить продавца написать заявление о том, что на момент приобретения жилья он не был женат. Документ заверяется нотариально.

Если нотариальное согласие супруга имеется, то нужно внимательно изучить его текст. В таких документах нередко указывается срок действия. Задача покупателя – проверить следующую информацию:

  • не истек ли срок действия согласия на момент покупки жилья;
  • если согласие было дано на покупку конкретного объекта, то его параметры должны соответствовать данным квартиры, фигурирующей в договоре купли-продажи (адрес, площадь и прочие характеристики должны совпадать).

По закону бывшие супруги имеют право на совместное имущество, приобретенное в период брака. Это право сохраняется в течение трех лет. Поэтому бывшая жена также может признать сделку недействительной, если она не давала разрешения на продажу квартиры.

Согласие супруга можно не проверять, если квартира была получена:

  • по наследству;
  • в дар.

В соответствии с нормами действующего законодательства, унаследованные или подаренные объекты, являются личной собственностью гражданина. Они не подлежат разделу между супругами.

Если в браке состоит покупатель жилья, то ему также потребуется согласие супруги. Иначе сделка также может быть оспорена.

Справка о погашении ипотеки

Если квартира приобреталась в ипотеку, то важно удостовериться, что продавец расплатился с банком. Если гражданин уверяет, что он погасил все долги, следует попросить у него следующие документы:

  • кредитный договор;
  • справка о закрытии кредитного договора.

Оба документа должны быть оформлены на фирменных бланках банка. На справе о погашении ипотеки должны присутствовать такие реквизиты:

  • синяя печать банка;
  • исходящий номер;
  • подпись сотрудника;
  • подпись руководителя отделения.

Номер кредитного договора должен соответствовать номеру договора, указанного в справке. Также продавец может предоставить справку из Росреестра, выписку из КГРН или чистое свидетельство о регистрации права, подтвердив тем самым отсутствие обременений.

Справки из НД и ПНД

Справки из наркологического и психоневрологического диспансеров берут в том случае, когда нужно подтвердить дееспособность продавца. Если в итоге окажется, что договор был подписан недееспособным гражданином, то сделка признается ничтожной.

Но даже наличие справок из профильных медицинских организаций не является стопроцентной гарантией адекватности продавца. Желательно, чтобы документ был «свежим».

Обязательно просить справки из НД и ПНД следует у пожилых граждан. При возникновении сомнений в дееспособности гражданина, желательно проводить сделку в присутствии психолога. Причем это должен быть специалист, прошедший специальную аттестацию для участия в сделках с недвижимостью. Побеседовав с продавцом, он установит, может ли тот заключать договор купли-продажи.

Предложение пригласить психолога может смутить продавца, однако в сделках с недвижимостью не стоит избегать неловких моментов, ведь на кону солидная сумма денег. Такого специалиста несложно будет найти в столице и крупных городах РФ. Жителям мелких населенных пунктов придется вызывать психолога из области, что сопряжено с дополнительными расходами.

 Свидетельство о госрегистрации права собственности

Этот документ подтверждает право продавца на квартиру целиком или же на ее часть. Свидетельства не будет в том случае, если право собственности возникло в период 1991-1996 годов. В подобных ситуациях нужно удостовериться в том, что на правоустанавливающем документе присутствует отметка о госрегистрации права.

Для проверки свидетельства о праве собственности необходимо сверить документы-основания, указанные в нем, с реальными бумагами. Совпадать должны номер, серия и тип. Также проверке подлежит, площадь квартиры, адрес, этаж. Обращаем внимание на назначение объекта. Он должен быть жилым. Проверка кадастрового номера квартиры осуществляется на сайте Росреестра.

Также следует убедиться в том, что в свидетельстве отсутствуют обременения. Если же здесь имеется пометка «Ипотека в силу закона», то это свидетельствует о том, что квартира находится под залогом. Купить такое жилье можно. Для этого покупатель может погасить чужую ипотеку своими деньгами или же взять кредит в том же банке.

Более рискованным является первый вариант. Если другие способы приобретения жилья отсутствуют, то лучше заручиться поддержкой юриста. Вообще же квартиры с обременениями лучше обходить стороной.

Технический и кадастровый паспорта

В техническом паспорте на объект указывается следующая информация:

  • адрес;
  • данные дома;
  • подробные сведения о каждом помещении;
  • план квартиры;
  • экспликация.

Техпаспорт чаще всего запрашиваются банками, когда жилье приобретается в ипотеку. Покупателю просить этот документ не имеет смысла, поскольку вся информация из него присутствует в выписке из ЕГРН. Однако если техпаспорт есть, то его также следует проверить.

В первую очередь обращаем внимание на отсутствие перепланировки. Для этого сравниваем квартиру с планом, указанным в техпаспорте. Если же перепланировка была, то она непременно должна быть узаконена. Присутствие в техпаспорте красных линий, нанесенных на план, свидетельствует о том, что внесение изменений не было узаконено.

Особенно важен вопрос перепланировки в том случае, когда квартира приобретается в ипотеку. Большинство банков отказываются давать кредит на подобное жилье. Кроме того, могут возникнуть определенные трудности при продаже такой квартиры впоследствии.

Если покупатель решил узаконить перепланировку самостоятельно, если придется выложить более 20 тысяч рублей. Также нужно будет посетить несколько организаций, столкнуться с бумажной волокитой и т. д. Проблемы возникнут в том случае, если окажется, что перепланировка является незаконной в принципе. Поэтому не следует приобретать квартиру с изменениями, не отраженными в техпаспорте.

Нередко продавцы увеличивают площадь помещений. Эту информацию можно проверить в техпаспорте.

Нередко техпаспорт путают с техпланом. Последний документ содержит расширенные данные об объекте и необходим для постановки жилья на кадастровый учет. При проверке квартиры техплан обычно не запрашивается.

В кадастровом паспорте указывался план этажа, характеристики квартиры, кадастровый номер помещения. Этот документ не выдается с 2017 года.

Справка о регистрации

Этот документ создается по форме 9 и необходим для того, чтобы проверить, кто был зарегистрирован в квартире. Справку о регистрации обязательно следует проверить при покупке жилья. Иначе может оказаться следующее: во время продажи зарегистрированный в квартире гражданин находился в местах лишения свободы. После освобождения он заявил о своих правах на жилье. В таком случае покупателю придется делить объект с его законным собственником.

Чаще всего подобные ситуации сопряжены с длительными судебными процессами, денежными тратами и отсутствием каких-либо гарантий, что покупатель сможет отстоять приобретенную недвижимость.

Форма 9 нередко подделывается. Поэтому лучше, если владелец квартиры получит этот документ при покупателе. Заказать бумагу можно через МФЦ, на портале Госуслуг, в ТСЖ или управляющей компании.

Форма 9 бывает двух видов:

  • обычная ;
  • полная, называемая архивной.

Проверять следует оба варианта. В обычном варианте указаны те люди, которые прописаны в квартире. В архивной же отражаются также те собственники, которые владели жильем ранее. В ней можно посмотреть, не прописаны ли в квартире пенсионеры и несовершеннолетние, нет ли временно выписанных лиц. Если же они есть, то следует узнать, где они сейчас и попросить подтверждающие документы, обратившись за помощью к юристу.

Архивная справка берется один раз за сделку. Обычная – несколько:

  • при проверке документов;
  • когда владелец выпишется из квартиры;
  • после приобретения жилья.

Снятие граждан с регистрации

Лица, которые были сняты с регистрации в квартире, находясь в лечебных учреждениях, указываются в форме 12. Также в этом документе отражается информация о гражданах, пребывающих в местах лишения свободы, или пропавших без вести, несовершеннолетних, содержащихся в интернате и военных, не возобновивших регистрацию после службы.

Форму 12 следует проверять в обязательном порядке. В противном случае после заключения сделки в квартире может объявиться внезапный жилец. И подобные споры придется решать исключительно в судебном порядке.

В справке, оформляемой по форме 9, не указываются ФИО граждан. Здесь отражается только количество людей и годы их рождения. Если во всех графах стоит пометка «нет», это означает, что квартира чиста. Если же в одной из колонок установлено число, то покупатель должен поинтересоваться у продавца, кто эти люди, где они сейчас и узнать их имена, фамилии. Далее. Получив подтверждающие документы, направляемся к юристу.

Выписка из домой книги

Здесь содержится та же информация, что и в архивной форме 9. Отличия заключаются лишь в источниках. Если выписка делается на основании информации, указанной в домой книге, то форма 9 составляется на базе поквартирной карточки.

Чтобы убедиться в юридической чистоте сделки, запрашивать у продавца следует оба документа. Нередки случаи, когда информация в этих бумагах различает. Например, в одном документе квартира «чиста», а в другом значится, что в ней были зарегистрированы заключенные.

Проверяем отсутствие долгов по коммуналке

Перед продажей квартиры бывший собственник должен погасить задолженности за:

  • воду;
  • электроэнергию;
  • водоотведение;
  • отопление.

Новый владелец должен будет оплачивать только долги по капремонту. Если же он купит жилье с задолженностями по коммуналке, то ему не придется их оплачивать. Однако нужно будет потратить немало времени и нервов, чтобы доказать тот факт, что долги образовались до момента приобретения квартиры.

Чтобы убедиться в том, что у продавца отсутствуют долги по коммунальным платежам, необходимо запросить у него соответствующую справку. Взять ее можно через МФЦ, в ТСЖ или управляющей компании.

При наличии долгов, дальнейшие действия могут развиваться по одному из следующих сценариев:

  1. Продавец погашает все долги и представляет покупателю соответствующую справку.
  2. Собственник пишет расписку, в которой обязуется рассчитаться с задолженностями в течение определенного периода. Оплата будет осуществляться деньгами, полученными от покупателя.
  3. Размер долга вычитается из стоимости квартиры. Впоследствии задолженность уплачивает покупатель. Нередко стороны выбирают данный вариант.

Чтобы избежать проблем, покупатель может позвонить в управляющую компанию, запросив информацию о задолженностях. Дело в том, что справку собственник может подделать, а сотрудники УК дадут заявителю достоверную информацию.

Принимая квартиру, в акте приема-передачи следует зафиксировать показания счетчиков.

Копия финансового лицевого счета

Этот документ позволяет проверить информацию о людях, зарегистрированных в квартире, а также сведения о коммунальных услугах, системах коммуникации и т. д. В копии финансового лицевого счета отражаются долги по коммунальным платежам.

Риелторы довольно редко запрашивают этот документ. Однако для проверки всей информации о квартире, его желательно изучить. Кроме того, эта бумага понадобится при одобрении сделки и нотариальной заверке договора купли-продажи.

Запросить копию ФЛС можно в МФЦ или через портал Госуслуг. Жители небольших населенных пунктов могут получить документ, обратившись в местную администрацию.

Единый жилищный документ

Эта бумага доступна только жителям Москвы и Московской области. Взять ее можно в ЕИРЦ или МФЦ. При этом получить в столице форму 9 и 12 будет проблематично. Эти бумаги по обычному запросу в МФЦ не выдаются.

Единый жилищный документ содержит исчерпывающую информацию об объекте недвижимости, заменяя следующие бумаги:

  • выписку из домой книги;
  • копию ФЛС;
  • копию карточки учета;
  • справку о регистрации по адресу;
  • справку о проверке жилищных условий;
  • справку о составе семьи;
  • справку об одиноком умершем;
  • справку о совместном проживании с умершим или прописке на день смерти;
  • справку об изменении адреса;
  • справку об иждивении;
  • справку «дом-новостройка;
  • справку об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг;
  • справку о замене паспорта (с указанием причины).

Если продавец предоставил покупателю ЕЖД, то последний не вправе требовать от него тех документов, которые дублирую сведения, указанные в этой бумаге. Например, гражданин не должен дополнительно предоставлять выписку из домовой книги, информация из которой содержится в ЕЖД. При этом документ не заменяется выписку из ЕГРН – ее придется получить в любом случае.trade-in

Доверенность

Проверка этого документа актуальна в том случае, если квартиру продает не собственник, а его доверенное лицо. Бумага должна быть заверенной нотариально.

Нередко собственники квартир оформляют доверенности на друга, родственника, юриста или риелтора. Такие бумаги бывают трех видов:

  1. Специальная. Такая доверенность позволяет поверенному осуществлять определенные действия. Чаще всего подобные документы оформляются на сбор документов.
  2. Разовая. Дается для выполнения одного действия. Например, для подписания договора от имени собственника недвижимости.
  3. Генеральная. Имея на руках такой документ, поверенный может совершать широкий спектр действий от лица собственника жилья. Например, он вправе продать жилье, получить деньги, представлять интересы владельца в госорганах и т. д.

Сделка по доверенности сопряжена с определенным риском. Поэтому нужно настоять на том, чтобы в договор собственник подписывал лично. Основная проблема заключается в том, что доверенность может быть отозвана в любой момент. Причем сделать это может не только тот нотариус, который заверял этот документ.

Доверитель может умереть до момента заключения сделки. Чаще всего подобными услугами пользуются пожилые, немощные лица, которые не в состоянии присутствовать при подписании договора. Если доверитель умрет за пару дней до заключения сделки, то она автоматически признается ничтожной.

Доверенность может оказаться поддельной. Чтобы исключить этот вариант, следует проверить документ на сайте нотариата. Также указанные в доверенности данные доверителя и поверенного нужно сравнить с информацией в паспортах. Если изучить паспорт доверителя не имеется возможности (например, гражданин находится в другом городе), следует попросить нотариально заверенную копию.

Также нелишним будет изучить права представителя. Он должен быть уполномочен на участие в сделке и осуществление конкретных действий.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:

Добавить комментарий

Такой e-mail уже зарегистрирован. Воспользуйтесь формой входа или введите другой.

Вы ввели некорректные логин или пароль

Извините, для комментирования необходимо войти.