Риски при покупке гаража: о чем следует знать

Приобретая гараж в строительном кооперативе, некоторые граждане даже не задумываются о том, кто является собственником земли под постройкой. И подобная неосмотрительность может обернуться для человека серьезными проблемами. Поэтому перед покупкой важно проверить документы не только на гараж, но и на землю. И если вариант вызывает подозрения, то лучше от него отказаться.

В этой статье мы поговорим о том, как правильно купить гараж. При грамотном подходе эта процедура не отличается сложностью, но она включает в себя куда больше нюансов, чем может показаться на первый взгляд.

Как не попасть на деньги

Чтобы лучше разобраться в нюансах, рассмотрим процесс покупки гаража на реальном примере. Мужчина 10 лет оставлял машину на улице, и решил наконец раскошелиться на гараж. Он нашел объявление на «Авито», связался с продавцом и договорился о цене. Далее стороны встретились в гаражном кооперативе, самостоятельно составили договор купли-продажи, и покупатель передал продавцу оговоренную сумму в присутствии председателя ГСК.

Никаких документов новоявленный собственник не получил. Вместо этого его фамилию внесли в гроссбух, вручив ему членскую книжку. Так была проведена сделка по купле-продаже постройки, внешне походившей на сарай.

Впоследствии мужчина укрепил гараж и достроил его. Он перестелил крышу, вынес вперед ворота, увеличив площадь постройки. В результате получилось капитальное сооружение из железобетона.

Спустя год к председателю ГСК пришел женщина. Она хотела узнать имя того человека, который построил вместо ее старого гаража капитальную постройку. Впоследствии оказалось, что много лет назад ее муж проиграл свой гараж в карты родственнику. При этом он ничего не сказал о своем проигрыше супруге, которая в течение всего этого времени исправно платила налоги и членские взносы в ГСК. Председатель не мог не заметить, что оплату вносят два человека, но он решил никому ничего не говорить.

Однако главная проблема проявилась позже. Оказалось, что земля под гаражом находится в пожизненном наследуемом владении. Эта форма собственности была упразднена в 90-е годы прошлого века, но продать или подарить такие участки не представлялось возможным. Единственным способом отчуждения была передача по наследству. И поскольку покупатель не был наследником собственника земли, то он попросту не имел права приобретать гараж.

Женщина хотела получить постройку назад. Она позвонила мужу, и он начал всячески отрицать тот факт, что проиграл гараж в карты. Его родственник, который подписал договор купли-продажи с покупателем, на связь не выходил.

В подобной ситуации покупатель мог или смириться с потерей денег или договориться с собственниками земли. В результате ситуацию удалось разрешить мирным путем. Покупатель не мог претендовать на земельный участок и пообещал разобрать возведенную постройку. Он дал объявление на «Авито» о продаже бетонных плит со скидкой. Таким образом, строение было приведено в изначальное состояние.

Далее покупатель заплатил супружеской паре 20 тысяч рублей, а собственники земли, в свою очередь, письменно отказались от права пожизненного наследуемого владения. Поскольку покупатель не являлся наследником владельцев участка, то для него это было единственным способом получить землю в свое распоряжение.

В итоге участок перешел в распоряжение муниципальной власти. Тогда мужчина подал запрос в городскую администрацию, прося передать землю в его собственность, ведь на этом участке был построен недавно приобретенный им гараж. Муниципалитет вполне мог ответить отказом. Однако в тот момент на этом месте не планировалось возводить каких-либо построек, а потому участок передали заявителю. Впоследствии он оформил право собственности на землю, обратившись в Росреестр.

В данном случае все закончилось хорошо, что наблюдается далеко не в каждой ситуации. Гаражи нередко оказываются самостроями, а потому в судах регулярно рассматриваются подобные дела. И далеко не всегда решения принимают в пользу владельцев таких построек.

Гараж с точки зрения водителя и закона

Для автомобилиста гараж – это здание, предназначенное для хранения и обслуживания транспортных средств. Такая постройка избавляет от необходимости искать стоянку во дворе и защищает машину от угонщиков. Кроме того, гараж – это дополнительное место для хранения вещей, которые жалко выкинуть, но невозможно продать. Некоторые люди и вовсе пристраивают к гаражам пару жилых этажей, проведя туда канализацию и водопровод.

Если же рассматривать гараж со стороны российского права, то здесь все будет не столь однозначно. В зависимости от ситуации, постройка для хранения машины может представлять собой:

1. Движимое имущество, если речь идет о гараже без фундамента, который можно легко переместить. То же самое касается и легких навесов.
2. Недвижимое имущество. К данной категории относятся гаражи с фундаментом, переместить которые не представляется возможным. Такая постройка обычно располагается на земле, принадлежащей собственнику гаража.
3. Временное сооружение или недвижимость, находящаяся на арендованном участке земли. При этом договор аренды можно оформить на организацию, например, на гаражный кооператив. Также арендатором может выступать частное лицо. Подобное случается, если гражданину дали в аренду землю для строительства дачи, а он возвел на ней гараж.
4. Постройка без официальных документов. Это так называемый «самострой».
5. Строение, оформленное в Росреестре.

Что нужно учитывать при покупке гаража

Приобретение гаража во многом походит на лотерею. Несмотря на множество законов, регулирующих права на землю и недвижимость, касательно гаражей практически нигде не встречаются прямые рекомендации – есть только аналогии.

Поэтому идеальный вариант покупки – это чтобы и сам гараж, и земля, находящаяся под ним, были оформлены в собственность и поставлены на кадастровый учет. Однако найти такую постройку оказывается достаточно сложно.

Приобретая гараж, нужно уделить особое внимание статусу участка, на котором расположено строение. На данный момент существует множество форм владения землей, и у каждой из них имеются свои проблемы.

Например, если речь идет о современном участке земли, арендованном для строительства гаража, то оформление земли в собственность вряд ли вызовет какие-либо сложности. Здесь могут возникнуть трудности с межеванием земельных участков. В особенности это касается тех случаев, когда соседи давно оформили собственность на землю. В таком случае не исключено, что по данным новой спутниковой съемки окажется, что гараж стоит на участке соседей.

Основные трудности

Сложнее всего дела обстоят с гаражными кооперативами, созданными во времена СССР или в 90-е годы прошлого века. Здесь спрогнозировать те проблемы, с которыми может столкнуться покупатель, практически невозможно. Чаще всего встречаются следующие трудности:

1. Выделение доли. Для этого потребуется согласие всех членов кооператива. Земля выделяется в натуральном виде, в качестве участка под гаражом. И это уже может стать проблемой, ведь согласие на выделение доли должен дать каждый собственник.
2. Условия предоставления земли, сроки, возможность расторжения договора. Чаще всего гаражи приобретаются в подобных кооперативах путем покупки членской книжки. И в данном случае покупатель идет на существенный риск, ведь он может купить только членство в ГСК, которое никак не связано с возникновением прав на землю и постройку. В подобных случаях возможно наступление момента, когда муниципальное образование расторгнет договор на землю. Затем изменяется вид разрешенного использования участка, а на месте гаражного кооператива строят жилой комплекс. И если окажется, что гражданин не является собственником ни гаража, ни земли, то он попросту потеряет деньги.

Приобретая гараж, необходимо убедиться в том, что право собственности было оформлено хотя бы на саму постройку. Дело в том, что наличие недвижимости в собственности автоматически дает человеку право на землю под ней. И неважно, размежеван участок или нет.

Приобрести участок, на котором стоит неоформленный гараж – практически невозможно. Как правило, права на землю возникают из прав на недвижимость, а не наоборот.

Сложнее всего, если у продавца не оформлены права на землю и гараж. Тогда нужно уделить особое внимание изучению всех сопутствующих документов:

• бумаги на землю у ГСК;
• постановления о предоставлении участка в пользование;
• градостроительный план и т. д.

Обратившись в администрацию, можно запросить градостроительный план, ровно как и план развития территорий. В последнем обычно указываются планы правительства на ближайшие годы. Например, если гаражи определены под снос, то об этом будет указано в документе.

Также нелишним будет посмотреть землю по публичной кадастровой карте, проверив, были ли оформлены хоть какие-то гаражи в собственность на этом участке. Самым рискованным вариантом является покупка членской книжки в ГСК.

Если гараж является движимым имуществом

Речь идет о металлической коробке, стоящей на земле без какого-либо фундамента. Такие сооружения можно перемещать без нарушения целостности конструкции. При этом в Росреестре невозможно зарегистрировать право собственность на такой гараж.

Покупка металлического бокса – наиболее простой вариант. Договор купли-продажи можно составить в простой письменной форме. Если же стоимость гаража составляет менее 10 тысяч рублей, то можно договориться о стоимости и продаже устно. Если же конструкция стоит дороже, от составляется письменный договор.

Сделка не подлежит регистрации в Росреестре. По закону такой гараж приобретается по тем же правилам, что и любая вещь, например, чемодан. Фактически, металлический бокс и можно сравнить с чемоданом, только большого размера и предназначенным для хранения автомобиля.

Для оформления договора в простой письменной форме не существует жестких рамок и ограничений. Здесь важно указать следующие нюансы:

• какой товар будет передаваться;
• какова его стоимость.

Расторжение договора возможно по соглашению сторон или в судебном порядке.

Основной минус покупки металлического гаража заключается в том, что оформить землю под ним в собственность практически невозможно. Такие сооружения чаще всего ставят на земле, которая относится к муниципальному или общедомовому имуществу. Соответственно, городская администрация может в любой момент потребовать убрать такую конструкцию.

Например, в Якутии металлический гараж был вывезен со двора многоквартирного дома, поскольку окружная администрация посчитала, что сооружение установили с нарушениями. Владелец бокса обратился в суд, требуя вернуть конструкцию на прежнее место. Он предъявил ордер на установку гаража, выданный в 1993 году.

В этом документе было указано, что срок действия разрешения составляет 1 год. Соответственно, в 1994 году мужчина должен был или узаконить гараж, или же убрать его. Однако он ничего из этого не сделал. Земля под установку гаража местной администрацией не выделялась.

Соответственно, у собственника отсутствуют документы на гараж и на землю. А потому действия администрации были признаны законными.

Гараж – недвижимое имущество

Такие постройки имеют фундамент, а потому для перемещения придется разрушить гараж. Капитальные строения нужно регистрировать в Росреестре.

Покупка такого гаража – более сложный процесс. Для оформления сделки нужно учитывать следующие нюансы:

1. Договор купли-продажи обязательно составляется в письменной форме. Желательно заверить такое соглашение у нотариуса.
2. Переход права собственности подлежит регистрации в Росреестре.

Лучший вариант – купить гараж с земельным участком. В таком случае покупатель получает гарантию, что на этой земле впоследствии не построят торговый центр или стадион.

Если постройка покупается с участком, то права продавца должны быть зарегистрированы в ЕГРН. В данном случае важно убедиться в том, что у предыдущего собственника есть два отдельных свидетельства о праве собственности. Снести правильно оформленный гараж практически невозможно. То же самое касается и оспаривания законности сделки по купле-продаже.